Rechtsanwalt
Gernod W. Borchert
Bei einer eigenmächtigen sogenannten «kalten» Wohnungsräumung hat der BGH nunmehr die verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für die Folgen einer solchen Räumung bejaht. Die nicht durch einen gerichtlichen Räumungstitel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellten eine unerlaubte Selbsthilfe im Sinne des § 229 BGB dar. Selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und ein Besitzrecht des Mieters aus dem Mietvertrag infolge Kündigung entfallen ist. Der Vermieter müsse sich auch in diesen Fällen - notfalls nach öffentlicher Zustellung der Räumungsklage - einen Räumungstitel beschaffen und aus diesem vorgehen.
Im zu entscheidenden Fall war der Mieter für mehrere Monate mit unbekanntem Aufenthalt ortsabwesend und wurde von Verwandten als vermisst gemeldet. Nachdem die Mieten für mehrere Monate nicht gezahlt worden waren, kündigte die Vermieterin den Mietvertrag fristlos und öffnete nachfolgend die Wohnung um sie in Besitz zu nehmen.
Dabei entsorgte sie einen Teil der Wohnungseinrichtung, einen anderen Teil der vorgefundenen Sachen lagerte sie bei sich ein. Der Mieter machte nachfolgend für die ihm nach seiner Behauptung im Zuge der Räumung abhanden gekommenen, beschädigten oder verschmutzten Gegenstände Schadensersatz von rund 62.000 Euro geltend. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Mieters zurückgewiesen.
Die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte Erfolg. Der Vermieter ist dem Mieter wegen der kalten Wohnungsauflösung zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens nach § 231 BGB verpflichtet. Von dieser Ersatzpflicht werde insbesondere die eigenmächtige Entsorgung der in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände erfasst, da der Vermieter, der eine Wohnung ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels in Besitz nimmt, für die darin befindlichen Gegenstände eine Obhutspflicht besitzt.
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